?

Log in

No account? Create an account
Поросенок Петр

pora_valit


Пора валить? Все об эмиграции.


Previous Entry Share Next Entry
Как купить квартиру в Германии и надо ли оно вообще
loyal_fr wrote in pora_valit
Многие хотят купить квартиру в Германии, ибо это типа лучше, чем снимать. Какая последовательность покупки квартиры и на что обращать внимание - расскажу вкратце.



Ищите подходящий объект, потом осматриваете его. Думайте не только о стоимости и благополучности раёна, а и о:
- старая ли проводка?
- ремонт в ванной современный?
- есть ли азбест?
- трубы в стенах или наружу?
- вид отопления
- есть ли плесень. Не только в квартире, а и на фасаде и в подвале;
- бетон, металлобетон, кирпич?
- когда вообще санировался дом в последний раз?

Берете толмут документов и внимательно их читаете:
- энергиаусвайс посвежее, небенкостен; насколько вообще хорошее здание, зависит не только от года постройки, а и от дты последнего санирования.
- количество рюклагов. Сколько на данный момент активно денег лежит на счету на случай проблемы (крышу обновить и т.п.)
- протоколы собрания собственников квартир за последние 10 лет. А кто там буянит в доме? А все платят рюклаген? Были ли судебные процессы и т.п.
- тайлунгерклерунг: а что Вы вообще за эти деньги покупаете?
- альтластенкадастер: что вообще происходило с землей, могут ли например взорваться мины времен второй мировой.
- грундбух: кто вообще записан в собственники?

Перечитав весь этот толмут (у меня это 200 страниц в сумме было), Вы поймете, хотите ли Вы квартиру вообще. Если Вы все еще ее хотите, то идете в банк и узнаете об условиях кредита. Для него часто нужна Нидерлассунгсерлаубнис или ПМЖ. Без этого документа можете практически забыть о кредите. Договариваетесь о кредите и получаете бумажку от банка,что ОК кредит одобрен. Между тем, банк тоже пойдет и посмотрит на квартиру: а не в три дорога ли объект? Для этого он сам сделает термин с продавцом.


Допустим, кредит одобрен.Тогда Вам назначают встречу с нотаром, где Вы подпишете первые предложение. После подписи попозже Вы получите контракт, подпишете его. И в назначенный день покупки банк переведет всю сумму целиком на счет продавца. Само собой что перед этим Вы переведете айгенкапитал на счет, с которого тогда будет переведена сумма.

Через месяц примерно прийдет привет из налоговой: 5-6% налога на покупку. Чуть позже прийдут еще пару счетов от нотара - в сумме где-то на 3000 евров. Не уверена, когда маклера оплачивать. Но вот эти все суммы я оплачивала отдельно от капитала на покупку..


Мой совет. Люди тут на форуме (некоторые) совсем не дураки. Все, что касается недвижимости, требует конкретного подсчета, выгоды и т.п. Вам нужно подсчитать на бумаги сколько стоит квартира+кредит, сколько Вы потеряете, риски и т.п. Не все золото, что блестит. Очень часто снимать гораздо выгоднее. Возьмите в пример меня. Я живу в центре Констанца, снимая квартиру за 500 евро варм. Живя в центре, мне не нужна машина, до работы идти понты. Моя съемная квартира на данный момент стоит 150 000 евро. То есть если я возьму кредит и буду платить его в таких же размерах как и моя мита, то получится, мне оплачивать его 25 лет минимум. Напимню, что % могут менятьСя если что. Кроме 500 евро кредита, мне прийдется выплачивать еще 150-200 евро в месяц взнос 'как бы чего не вышло' (рюклаген) и комуналка еще 100-150, ибо квартира моя 1972 года с лифтом и прочими прелестями, которые могут ломаться и требуют ухода.

Допустим, я не буду год работать, а уеду путешествовать по миру. Сдам квартиру возможно, но надо будет продолжать платить кредит, а это экстра 6000, заполнять налоговую, платить налоговому консультанту, платить налоги и вообще контролировать, что там с моей квартирой. Оно вообще надо?

Вывод. Покупать квартиру надо так, чтоб это было очень выгодно и не ощутимо для кармана. И иметь хотя бы 10 000 евро в запасе, 'вдруг что случится'. А оно Вам надо?? Зачем этот геморрой? Я не понимаю.... Да, у меhя есть квартира, но недорогая, и я ее сдаю, подлачивa
я 300 евро банку, ибо мита все не покрывает.. Эти 300 евро не ощущаются на бюджете от слова вообще. Живите на здоровье, наслаждайтесь... =) и не забудьтe подсчитать все на бумажке перед покупкой!



promo pora_valit april 11, 2014 16:50 21
Buy for 100 tokens
В "Пора валить?" полно полезной информации(15000+ постов), эта инструкция поможет найти то, что вам нужно и интересно. Есть два теперь три основных способа. Первый: У каждого толкового поста есть "тэги", ключевые слова записи. Вот самые практичные тэги в сообществе, их всего три, правда…

  • 1
Не стану говорить про Констанц, буду о Берлине. Постараюсь избежать неуважительного обращения с читателем, допущенного ТС - невозможно читать этот волапюк.
Германские многоквартирные дома делятся на дома старой постройки (Altbau) и новой (Neubau). Грубо говоря, старые - построены до войны.
Плюсы старых домов: высокие потолки (особенно на первом этаже) и в передней части дома(Vorderhaus) (при квартальной застройке, колодцем, передняя часть строилась для господ, флигели(Seitenflügel) и задняя(Quergebäude) - для слуг; планировка и сам материал дома могут различаться в разных частях), лучше микроклимат, даже если вентиляции и не предусмотрено (т.к. дом "дышит"), зимой теплее, летом прохладней. Одна из моих квартир была на первом этаже под котельной - батареи не включал никогда, но было тепло;) Шумоизоляция может быть хуже, а может и лучше.
Минусы - может быть старая, внешняя проводка; сырой подвал (в подвале - кладовки для жильцов), предстоящий капремонт. Если окна выходят в узкий световой колодец, ошибочно называемый двором (там чаще всего только газон/сад, мусорники и велосипеды), то соседи видят всё, что у вас происходит, а летом - и слышат. Хорошо, если среди соседей нет идиотов, но это редкость. Если улица тихая, лучше покупать в передней части.
Стоит обратить внимание на такие моменты:

Покупатель платит маклерский сбор (около 7%). Без маклера купить можно, но времени потратите больше - это при условии, что хорошо владеете немецким.
Покупатель платит налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbssteuer), он в каждой земле свой. В Берлине около 6%, если правильно помню.

Если вы планируете покупать для перепродажи, вы должны прожить в квартире сами три года, или подождать десять лет, чтобы не платить налог на спекуляцию (Spekulationssteuer). Он высчитывается по индивидуальной налоговой ставке(Persönlicher Steuersatz) по формуле: ваш подоходный налог (Einkommenssteuer) умножить на 100 и разделить на налогооблагаемый доход (zu versteuerndes Einkommen).

Вместо арендной платы вы платите домовой сбор (Hausgeld, Wohngeld),
это очень выгодно! За 2-х комнатную мы платили от 130 до 200 евро в месяц. И всё. Но:

Текущий ремонт, замена счётчиков, покраска фасада и внешних стен, ремонт крыши, ремонт повреждений при затоплении подвала, прорыве труб, и многое, очень многое другое платится из домового фонда, куда идёт ваш домовой сбор. Раз в год управляющая компания проводит собрание собственников (Eigentümerversammlung), на котором она отчитывается перед ними за прошлый год; принимается решение о тех или иных работах на следующий; соответственно может возрасти или снизиться и домовой сбор, там очень много факторов.

Протоколы собрания собственников вам как покупателю никто не даст! И маклеру вашему не даст. Вы можете посмотреть только экспертизу квартиры (Gutachten), если она есть у продавца. Вы можете справиться, через продавца, у управляющей компании о предстоящих работах или достаточности фондов. Ответит она или нет - другой вопрос. Как изменится ответ у продавца - ещё один. Умолчать не значит солгать: если вы не поинтересовались, а продавец промолчал, в суде вы потом ничего не добьётесь. Если в доме много неплатёжеспособных жильцов и он долго не ремонтировался, цена может быть низкой, но это гиблое дело.
Если в квартире живёт арендатор, он может отказаться вас пускать, а выгнать его после покупки квартиры вы сможете далеко не сразу, иногда это вообще малореально. Выясняйте, сколько он там живёт, сколько платит, сколько ему лет, есть ли маленькие дети и беременные.

Лично я кредит не брал и брать не собираюсь. Если на развитие бизнеса - да. Но бизнес по сдаче квартиры нудный. Ну будете получать ренту в пятьсот евро в месяц - как выплатите кредит - и что вам дадут лишние шесть тысяч в год? Ничего, проедите просто, в отпуск поедете и т.п. А качество жизни все годы выплаты будет отвратительное. Другое дело купить целый дом, но там и другие деньги.

Да, деньги сейчас дешевые, из-за этого начался бум на покупку жилья. Но вы всё равно переплачиваете, много беготни, банк вас контролирует, а во время погашения кредита может произойти всякое. И этот лишний стресс никому не нужен. Купив квартиру или её большую часть сразу, вы очень быстро оказываетесь в ситуации, когда деньги начинают накапливаться, т.к. расходы низкие.

А там же еще налог на собственность ежегодный ? Т.е. не только домовой сбор ?

Да, забыл. Он сравнительно небольшой. Для двухкомнатной был 120 евро в год.

У вас есть 300-600 тысяч евро налом? А именно столько стоит сейчас квартира 3-5 комнат, для семьи, там, где живу в Германии я. И это даже не Мюнхен и не Бавария. Покупать двушку и жить в ней как в СССР вчетвером-впятером - это бред.

Причем тут нал? У меня есть достаточно для моих условий, а если вам недостаточно для ваших, то это не мои проблемы.

Так и не давайте общие советы.

А у вас и не общий случай. Тон сбавьте, я в ваших проблемах не виноват.

  • 1