?

Log in

No account? Create an account
Поросенок Петр

pora_valit


Пора валить? Все об эмиграции.


Previous Entry Share Next Entry
Как купить квартиру в Германии и надо ли оно вообще
loyal_fr wrote in pora_valit
Многие хотят купить квартиру в Германии, ибо это типа лучше, чем снимать. Какая последовательность покупки квартиры и на что обращать внимание - расскажу вкратце.



Ищите подходящий объект, потом осматриваете его. Думайте не только о стоимости и благополучности раёна, а и о:
- старая ли проводка?
- ремонт в ванной современный?
- есть ли азбест?
- трубы в стенах или наружу?
- вид отопления
- есть ли плесень. Не только в квартире, а и на фасаде и в подвале;
- бетон, металлобетон, кирпич?
- когда вообще санировался дом в последний раз?

Берете толмут документов и внимательно их читаете:
- энергиаусвайс посвежее, небенкостен; насколько вообще хорошее здание, зависит не только от года постройки, а и от дты последнего санирования.
- количество рюклагов. Сколько на данный момент активно денег лежит на счету на случай проблемы (крышу обновить и т.п.)
- протоколы собрания собственников квартир за последние 10 лет. А кто там буянит в доме? А все платят рюклаген? Были ли судебные процессы и т.п.
- тайлунгерклерунг: а что Вы вообще за эти деньги покупаете?
- альтластенкадастер: что вообще происходило с землей, могут ли например взорваться мины времен второй мировой.
- грундбух: кто вообще записан в собственники?

Перечитав весь этот толмут (у меня это 200 страниц в сумме было), Вы поймете, хотите ли Вы квартиру вообще. Если Вы все еще ее хотите, то идете в банк и узнаете об условиях кредита. Для него часто нужна Нидерлассунгсерлаубнис или ПМЖ. Без этого документа можете практически забыть о кредите. Договариваетесь о кредите и получаете бумажку от банка,что ОК кредит одобрен. Между тем, банк тоже пойдет и посмотрит на квартиру: а не в три дорога ли объект? Для этого он сам сделает термин с продавцом.


Допустим, кредит одобрен.Тогда Вам назначают встречу с нотаром, где Вы подпишете первые предложение. После подписи попозже Вы получите контракт, подпишете его. И в назначенный день покупки банк переведет всю сумму целиком на счет продавца. Само собой что перед этим Вы переведете айгенкапитал на счет, с которого тогда будет переведена сумма.

Через месяц примерно прийдет привет из налоговой: 5-6% налога на покупку. Чуть позже прийдут еще пару счетов от нотара - в сумме где-то на 3000 евров. Не уверена, когда маклера оплачивать. Но вот эти все суммы я оплачивала отдельно от капитала на покупку..


Мой совет. Люди тут на форуме (некоторые) совсем не дураки. Все, что касается недвижимости, требует конкретного подсчета, выгоды и т.п. Вам нужно подсчитать на бумаги сколько стоит квартира+кредит, сколько Вы потеряете, риски и т.п. Не все золото, что блестит. Очень часто снимать гораздо выгоднее. Возьмите в пример меня. Я живу в центре Констанца, снимая квартиру за 500 евро варм. Живя в центре, мне не нужна машина, до работы идти понты. Моя съемная квартира на данный момент стоит 150 000 евро. То есть если я возьму кредит и буду платить его в таких же размерах как и моя мита, то получится, мне оплачивать его 25 лет минимум. Напимню, что % могут менятьСя если что. Кроме 500 евро кредита, мне прийдется выплачивать еще 150-200 евро в месяц взнос 'как бы чего не вышло' (рюклаген) и комуналка еще 100-150, ибо квартира моя 1972 года с лифтом и прочими прелестями, которые могут ломаться и требуют ухода.

Допустим, я не буду год работать, а уеду путешествовать по миру. Сдам квартиру возможно, но надо будет продолжать платить кредит, а это экстра 6000, заполнять налоговую, платить налоговому консультанту, платить налоги и вообще контролировать, что там с моей квартирой. Оно вообще надо?

Вывод. Покупать квартиру надо так, чтоб это было очень выгодно и не ощутимо для кармана. И иметь хотя бы 10 000 евро в запасе, 'вдруг что случится'. А оно Вам надо?? Зачем этот геморрой? Я не понимаю.... Да, у меhя есть квартира, но недорогая, и я ее сдаю, подлачивa
я 300 евро банку, ибо мита все не покрывает.. Эти 300 евро не ощущаются на бюджете от слова вообще. Живите на здоровье, наслаждайтесь... =) и не забудьтe подсчитать все на бумажке перед покупкой!



promo pora_valit april 11, 2014 16:50 21
Buy for 100 tokens
В "Пора валить?" полно полезной информации(15000+ постов), эта инструкция поможет найти то, что вам нужно и интересно. Есть два теперь три основных способа. Первый: У каждого толкового поста есть "тэги", ключевые слова записи. Вот самые практичные тэги в сообществе, их всего три, правда…

(Deleted comment)
Союзники не вылетали, чтобы им еще раз налететь.


из Эстонии смотрится как какая то несусветная мегадорогая жесть

мне так нравится свинюшка на Вашей аве!

вот когда хаос в мыслях, то он же и в языке, и на письме. Подлачивайте банку, удачи.

Вот кайнд оф факин шит из тайлунгерклерунг?

бумажка, в которой написано, что из именно Вы покупаете, что конкретно Вам принадлежит (подвал, квартира, балкон, 2 квадратных метра земли и т .п.) я не знаю, как это по-русски будет.

Все-таки талмуд и асбест. Извините за оффтопик и занудство.

То есть "раёна" и немецкие слова русскими буквами вас не смутили? :)

На каком языке это написано?

Не стану говорить про Констанц, буду о Берлине. Постараюсь избежать неуважительного обращения с читателем, допущенного ТС - невозможно читать этот волапюк.
Германские многоквартирные дома делятся на дома старой постройки (Altbau) и новой (Neubau). Грубо говоря, старые - построены до войны.
Плюсы старых домов: высокие потолки (особенно на первом этаже) и в передней части дома(Vorderhaus) (при квартальной застройке, колодцем, передняя часть строилась для господ, флигели(Seitenflügel) и задняя(Quergebäude) - для слуг; планировка и сам материал дома могут различаться в разных частях), лучше микроклимат, даже если вентиляции и не предусмотрено (т.к. дом "дышит"), зимой теплее, летом прохладней. Одна из моих квартир была на первом этаже под котельной - батареи не включал никогда, но было тепло;) Шумоизоляция может быть хуже, а может и лучше.
Минусы - может быть старая, внешняя проводка; сырой подвал (в подвале - кладовки для жильцов), предстоящий капремонт. Если окна выходят в узкий световой колодец, ошибочно называемый двором (там чаще всего только газон/сад, мусорники и велосипеды), то соседи видят всё, что у вас происходит, а летом - и слышат. Хорошо, если среди соседей нет идиотов, но это редкость. Если улица тихая, лучше покупать в передней части.
Стоит обратить внимание на такие моменты:

Покупатель платит маклерский сбор (около 7%). Без маклера купить можно, но времени потратите больше - это при условии, что хорошо владеете немецким.
Покупатель платит налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbssteuer), он в каждой земле свой. В Берлине около 6%, если правильно помню.

Если вы планируете покупать для перепродажи, вы должны прожить в квартире сами три года, или подождать десять лет, чтобы не платить налог на спекуляцию (Spekulationssteuer). Он высчитывается по индивидуальной налоговой ставке(Persönlicher Steuersatz) по формуле: ваш подоходный налог (Einkommenssteuer) умножить на 100 и разделить на налогооблагаемый доход (zu versteuerndes Einkommen).

Вместо арендной платы вы платите домовой сбор (Hausgeld, Wohngeld),
это очень выгодно! За 2-х комнатную мы платили от 130 до 200 евро в месяц. И всё. Но:

Текущий ремонт, замена счётчиков, покраска фасада и внешних стен, ремонт крыши, ремонт повреждений при затоплении подвала, прорыве труб, и многое, очень многое другое платится из домового фонда, куда идёт ваш домовой сбор. Раз в год управляющая компания проводит собрание собственников (Eigentümerversammlung), на котором она отчитывается перед ними за прошлый год; принимается решение о тех или иных работах на следующий; соответственно может возрасти или снизиться и домовой сбор, там очень много факторов.

Протоколы собрания собственников вам как покупателю никто не даст! И маклеру вашему не даст. Вы можете посмотреть только экспертизу квартиры (Gutachten), если она есть у продавца. Вы можете справиться, через продавца, у управляющей компании о предстоящих работах или достаточности фондов. Ответит она или нет - другой вопрос. Как изменится ответ у продавца - ещё один. Умолчать не значит солгать: если вы не поинтересовались, а продавец промолчал, в суде вы потом ничего не добьётесь. Если в доме много неплатёжеспособных жильцов и он долго не ремонтировался, цена может быть низкой, но это гиблое дело.
Если в квартире живёт арендатор, он может отказаться вас пускать, а выгнать его после покупки квартиры вы сможете далеко не сразу, иногда это вообще малореально. Выясняйте, сколько он там живёт, сколько платит, сколько ему лет, есть ли маленькие дети и беременные.

Лично я кредит не брал и брать не собираюсь. Если на развитие бизнеса - да. Но бизнес по сдаче квартиры нудный. Ну будете получать ренту в пятьсот евро в месяц - как выплатите кредит - и что вам дадут лишние шесть тысяч в год? Ничего, проедите просто, в отпуск поедете и т.п. А качество жизни все годы выплаты будет отвратительное. Другое дело купить целый дом, но там и другие деньги.

Да, деньги сейчас дешевые, из-за этого начался бум на покупку жилья. Но вы всё равно переплачиваете, много беготни, банк вас контролирует, а во время погашения кредита может произойти всякое. И этот лишний стресс никому не нужен. Купив квартиру или её большую часть сразу, вы очень быстро оказываетесь в ситуации, когда деньги начинают накапливаться, т.к. расходы низкие.

А там же еще налог на собственность ежегодный ? Т.е. не только домовой сбор ?

Непонятно, почему кредитная ставка с выплатой не снижается, ведь идет выплата, сколько процентов ипотека.

Я себе давно считал, уже не упомню. Тогда жаба задавила им столько давать.
Есть много калькуляторов, например на baufi24. de подробный.

Там черт ногу сломит, правда. Искать другие можно по слову baufinanzierungsrechner.

Сравнить с возможностью накопить (на книжке) можно здесь:

vergleich. de
Там все возможности. Baufinanzierung - ипотека, Festgeld - сберкнижка без возможности снятия до срока, Tagesgeld - с такой возможностью, Girokonto - расчетный счет.
С конца 90-х до 2010 квартир было много, никто не покупал. С 2010 по 2014 цены в Берлине взлетели на 41 процент.

эти все аргументы про то как здорово жить в сьемной квартире в Германии были в силе пока цена в 3 раза на м2 не выросла. В больших городах сьемщиков из центра выселяют, дом ломают и строят люкс жилье, которое уже никто себе позволить не может.
плюс на пенсии есть разница платить коммуналку или еще и аренду 700-900 евро. я говорю про большие города

Разве обязательно жить в больших городах? Разве мало других мест в этой замечательной стране с более доступными арендными м2? Не обязательно переться сразу в центр того же Мюнхена.

>плюс на пенсии есть разница платить коммуналку или еще и аренду 700-900 евро

Разве это такая проблема при пенсиях от 2000 EUR и выше?
Для сравнения, в рашке пенсии размером в 100 евро далеко не всем пенсионерам хватает даже на оплату коммуналки (за хрущевник в собственности). А тут еще "косарь" всяко на жизнь остается.

Edited at 2017-08-03 08:22 am (UTC)

зачем писать статьюс кучей немецких специфических слов? кто там живет, про это и без вас знает. кто нет или только приехал, нихрена ваши тайлурыклерунгцихтеры не поймет.

а квартиру полюбасу лучше покупать, если не собираешься ее продавать раньше чем через 10 лет. выгоднее ибо проценты банку дешевле чем аренда.

Edited at 2017-08-03 12:11 pm (UTC)

кроме процентов банку надо учесть расходы на поддержание дома и налоги за покупку и владение.

за навального

ВнЖ владение этой квартирой не даст.

А бабки (Hausgeld) будет тянуть.

Что за папуасеншпрахе, доннерветтер?!

Сравнение съемной хаты со своей человеком у которого нет нормальной совей хаты и никогда не было :)
Разумеется не своя дешевле (если съем недорог).
Разница не только в цене.

цены на однешки в Германии

Цены на квартиры в Германии значительно выше по отношению к России, разве что можно сравнить с квартирами в Москве. Но не надо забывать и про разницу зарплат! Интересно то, что люди в Германии избегают жить в высотках, ибо: чем меньше соседей, тем спокойнее. Также в Германии достаточно много старых домов, вплоть до 1920-ых годов постройки. Эти дома еще в достаточно неплохом состоянии из-за отсутствия лютых морозов и стабильно проводящихся капремонтов. Также стоит отметить, что при покупке квартиры, банк дает кредит под 2-3% годовых... Подробнее: https://www.youtube.com/watch?v=Qe0qKmfhN_0